随着工业化、城镇化的快速发展，中国农村部分宅基地及农房利用粗放、退出不畅渐成沉睡资产的问题日益凸显。今年起，中国启动在33个县级行政区域进行试点，探索对宅基地在限定范围内实行自愿有偿的退出、转让机制，盘活这些闲置的资产。
去年12月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县（市）行政区域进行试点。经过全国人大常委会授权，中国农村宅基地制度改革已经进入实施阶段。
江西省余江县是此次国家确定的33个宅基地制度改革试点县之一，同时列入试点的还有北京市大兴区、天津市蓟县等大都市的郊区。
记者在余江县平定乡双鱼村大万家小组看到，这里地处平原，村民居住区处在耕地包围中。村民告诉我们，“脚下所踩之地、农房所在之处”在上世纪80年代都是农田。由于建新不拆旧以及村民外出务工等原因，双鱼村闲置、危旧、倒塌的农房有100多处，已无使用价值的占15％。
村民万志金摇着头说：“几栋房就是一亩地，闲着太可惜了！”
在余江，30万农村人口中常年在家的只有12万人。据余江县国土局统计，全县11．4万宗宅基地上有4．3万栋房屋闲置（一年内11个月以上无人居住）、8300栋危房、7200栋倒塌房屋，半数宅基地成了“闲基地”。
“宅基地基准面积原则上为120至180平方米之间，超过基准面积的收取有偿使用费。村民退出的宅基地可在本集体经济组织内部流转，并根据条件可选择在集镇建房或以优惠价购买商品房。”余江县国土局局长蔡国华介绍，根据试点政策，余江县将探索宅基地有偿使用、有偿退出，以及创新宅基地审批机制。
在国家此番正式推开宅基地制度改革试点前，一些地方在不突破现有政策框架下进行了一些宅基地的调整探索。
地处江西和浙江两省交界处的玉山县近年陆续完成149个村庄规划编制，为宅基地合理布局提供了基础。去年，玉山县将住在高山上的柘坑头村整村搬迁并入山下的建设村。
记者在建设村看到，多数退出原宅基地的村民选择在集中安置地建房。建设村退出的宅基地统一流转开辟成茶园，承包权和流转金属于原宅基地使用者，实现农宅的用益物权不减反增。
位于鄱阳湖畔的共青城市，结合城镇一体化建设推开“以农宅换城市住房”的改革，鼓励居住在洪灾易涝区的农民有偿退出宅基地，进城安居。
共青城市江溢镇南湖村村民代表熊茂坚告诉记者，他家4口人，有170平方米的宅基地和农房。2013年，他签了农宅换城市住房合同，自愿退出宅基地。他用宅基地和旧农房，换了3套面积合计170平方米的城市新住房，抵扣各项补助和奖励，他自己只花了1万多元钱。在当地，城市商品房每平方米售价约3500元。
南湖村的多数青壮村民常年在共青城市区打工。目前，这个村的1300多农户即将完成“以农宅换城市住房”，退出的宅基地由于土质条件较好，将复垦成耕地。
当然，对于很多年老的农民来说，要放弃宅基地仍有不舍和忧虑。熊茂坚说，他今年52岁了，现在还能找到工作。等过了60岁，在城市找不到工作了，还是想回到农村种田。
对此，共青城市委书记黄斌建议，宅基地制度改革试点要探索如何与完善农民社保体系等相配套，让宅基地实际没有使用、有条件退出的百姓有信心生活得更好。
通过有偿退出、转让盘活闲置的宅基地资源，把宅基地复耕，可以提高土地资源利用效率，这对于人多地少的中国来说意义重大。但是，在探索宅基地改革时，必须尊重农民意愿、切实维护农民利益。
“宅基地制度改革，是为了更好地保障农民的权益，绝不能打着改革的旗号让农民失去赖以生存的居所，也不能让农民为改革付出高额的代价，这是底线。”江西省国土厅副厅长邓又林说。
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2016-03-20 23:26:30
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